Aby zorientować się jaką mamy zdolność kredytową, należy podsumować wszystkie swoje zobowiązania jakie posiadamy w bankach jak i poza bankami. Liczy się wszystko, drobne raty z telewizor mimo RRSO 0% również wchodzą w skład obciążeń, dlatego podsumowując listę zobowiązań należy też zwrócić na nie uwagę. Należy zwrócić uwagę na wysokość zaciągniętych limitów na kartach kredytowych zarówno osobistych, jak i firmowych ( w przypadku prowadzenia firmy). Nie ma znaczenia czy limity są wykorzystywane, czy nie, sam fakt że występują zalicza się do obciążeń. Następnie podajemy limity kredytów odnawialnych, kwotę raty i kwotę pozostałą do spłaty w przypadku kredytów gotówkowych. Taka sama zasada dotyczy kredytów hipotecznych, jeżeli już jakiś posiadamy. Wszelkie pożyczki pracownicze, pożyczki pozabankowe. Należy również wskazać ogólny koszt utrzymania gospodarstwa domowego.
Każdy z banków liczy inaczej naszą zdolność kredytową, dlatego warto porównywać kilka ofert, ponieważ jedna ocena może nie być jednoznaczna.
Na zdolność kredytową wpływają następujące czynniki:
- Zobowiązania
- Dochody
- Wskaźnik DTI, czyli suma zobowiązań do dochodu netto.
- Liczba osób na utrzymaniu
- Wiek
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Żeby zwiększyć swoją zdolność kredytową należy zmniejszyć limity na kartach kredytowych do minimum, ale to minimum należy ustalić z doradcą, ponieważ niektóre banki mają określone zasady co do posiadanych limitów. Może się okazać że mając kartę kredytową oo określonej wadze wchodzimy w próg promocji bankowej, dlatego należy w pierwszej kolejności omówić kwestię limitów z doradcą, który podpowie czy jest to dla nas korzystne, czy nie.
Następnym etapem jest zmniejszenie ilości kredytowej poprzez np. konsolidację, która wydłużając okres kredytowania dla zbiorczej sumy może znacząco wpłynąć na zmniejszenie spłacanych rat, podnosząc możliwość przyznanej kwoty kredytu hipotecznego.
Należy zapomnieć o korzystaniu z kredytów tzw. Chwilówek. One zamykają wszelkie szanse na przyznanie kredytu hipotecznego.
Bardzo ważną kwestią przy zamykaniu, czy zmniejszaniu rat (konsolidacja) jest uprzednia konsultacja z doradcą, który wyliczy na bankowych kalkulatorach możliwość przyznania takiego rozwiązania, aby nie robić kolejnego zapytania w BIKu, ponieważ takie zapytania w ilości większej niż 2 powoduje spadek naszej zdolności.
Biorąc pod uwagę koszty prowadzenia gospodarstwa domowego, należy przestrzegać ograniczonego płacenia z konta głównego kartą np. za paliwo, koszty edukacji dzieci, ponieważ każde dodatkowe, cykliczne obciążenie nie przejdzie nie zauważone przez analityka i zostanie dołączone do zwiększenia miesięcznego wydatkowania w ramach budżetu na utrzymanie. Najlepiej płacić gotówką w takim przypadku.
Jeśli chodzi o scoring, to są tu uwzględniane następujące czynniki:
- historia kredytowa i terminowość spłat
- poziom wykształcenia
- sytuacja rodzinna
- status mieszkaniowy
- Ilość zapytań kredytowych w BIK
Jeżeli wyrazimy zgodę, to bank pobierze raport BIK i sprawdzi w jaki sposób były obsługiwane przez klienta produkty bankowe, czyli pożyczki. Terminowość spłat będzie uwidoczniona do wielu lat wstecz. Fatalne w skutkach mają opóźnienia powyżej 30 dni. Jeżeli zapytań hipotecznych było powyżej 4, to banki mogą każde następne zapytanie odrzucić, warto wtedy poczekać jakiś czas zanim ponownie przystąpimy z zapytaniem kredytowym. Ile to zależy od określonej instytucji bankowej.
Bardzo istotna jest też sama nieruchomość, którą chcemy kupić czy zbudować.
Najważniejszym elementem jest księga wieczysta. Doradca pomoże sprawdzić czy w działach księgi nie ma zapisów np. o służebności. Dozwolone są tylko służebności przesyłu mediów oraz przejazdu, przechodu. Jeżeli są inne zapisy, bank będzie żądał ich wykreślenia.
Można sprawdzić czy dana nieruchomość ma na sobie już hipotekę, jaki jest jej rodzaj i na czyją rzecz są ustanowione.
Jeżeli nieruchomość, która nas interesuje jest kupowana od dewelopera, należy wiedzieć czy posiada on rachunek powierniczy, przede wszystkim w sytuacji gdy nieruchomość jest w trakcie budowy. Ważna jest informacja, czy jest już zatwierdzony podział działek. Część banków np. nie akceptuje wstępnego podziału działek! Tak samo rzecz się ma do działki którą chce się sprzedać, jeżeli jest duża, lepiej zawczasu udać się do urzędu i zawnioskować o podział, aniżeli robić to w trakcie starania się o kredyt. Ma to potem znaczenie na wartość działki i inwestycji.
Bardzo ważnym elementem jest wycena nieruchomości. Są banki które same dokonują takich wycen, ale są też banki które przyjmują operaty zewnętrzne. W większości przypadków zamiast dwóch wycen, jeśli staramy się o kredyt hipoteczny w dwóch instytucjach, warto zrobić jedną wycenę, ponieść jeden koszt i przedstawić to w procesie kredytowym. Rzeczoznawcy mają różne stawki, możliwe że doradca może polecić kogoś godnego zaufania i dobrze wyceniającego nieruchomości. Należy też pamiętać że im wyższa wycena nieruchomości tym lepiej dla nas.
Podsumowując te czynniki o których powiedziałam w tym artykule mają znaczący wpływ na warunki jakie proponują banki dla kredytów hipotecznych. Warto przygotować się dużo wcześniej pod tym względem, nie tylko aby otrzymać kredyt, ale również aby otrzymać go na dobrych parametrach.
Najnowsze komentarze