Bezpieczny kredyt 2% na mieszkanie i dom
Poznań i okolice

Dla kogo? Warunki jakie trzeba spełnić?

Bezpieczny kredyt 2%, czyli tzw. „kredyt rządowy” 

Kredyt na pierwsze mieszkanie 2% będzie najtańszym kredytem na rynku.

Obecnie oferty są średnio liczone po około 8 – 9%, a ich RRSO (czyli z ubezpieczeniami i innymi opłatami) jest na poziomie, uśredniając dane, około 9 – 10%. Drugim jego atutem jest zdolność kredytowa jaka będzie wyznaczana dla kupujących. Przy założeniu niskich parametrów zdolność dla starających się będzie znacząco większa niż przy standardowym kredycie dostępnym we wszelkich  bankach.

Finansowanie to ma być spłacane w ratach malejących i jest to dobra wiadomość. Oznacza to, że będzie ubywać kapitału, a po upływie 10 lat, na który jest przewidziana dopłata rządowa, rata bez wsparcia nie będzie się znacząco różnić od tej ze wsparciem, te różnice nie będą dotkliwe.

Kredyt 2% na mieszkanie – od kiedy? Jakie warunki będzie trzeba spełnić?   

Program rozpoczął się w lipcu 2023. Na stronach programu rządowego jest zapis, że marża banku dla tego kredytu nie może być wyższa niż dla innych kredytów hipotecznych, natomiast może być wręcz lepsza.

Bardzo ważna informacja, na którą należy zwrócić uwagę to fakt stałej wartości kredytu dla spłacającego kredyt. Na stronie rządowej jest zapis, który stwierdza, że faktyczne oprocentowanie dla spłacajacego ma być stałe i nie obejmuje opłat około kredytowych, na które skłądają się np. płatności  za ubezpieczenia czy inne dodatkowe elementy na które składa się kredyt na dom czy na mieszkanie.

Równanie liczące wartość dopłaty ma zapis:

 D = ks * (W – 2%)/12

Gdzie D to kwota dopłaty, Ks to część kapitałowa bezpiecznego kredytu 2% pozostająca do spłaty, W to obowiązujący w dniu ustalenia stopy oprocentowania bezpiecznego kredytu 2% wskażnik średniej kwartalnej stopy procentowej.

Inaczej W to przyjęte 0,9% ze średniej ważonej stałej stopy procentowej nowo udzielonych kredytów (tu marża + obecnie wibor).

Pamiętajmy, że rata kredytu to sładowa nie tylko marży, wiboru – za chwilę wironu – ale rónież składek ubezpieczeniowych na życie, na nieruchomośc oraz niekiedy od utraty pracy, to koszt operatu szacunkowego, jeśli nabywana nieruchomość będzie z rynku wtórnego, koszty obowiązkowych kart kredytwych czy innych opłat o jakie wniosą banki, też koszt ubezpieczenia niskiedo wkładu.

Kolejna sprawa, program nie generuje limitów związanych z ceną za metr lub wielkością powierzchni czy standardem mieszkania lub domu. Takie limity generuje program bez wkładu własnego, ale nie program kredyt na pierwsze mieszkanie 2%. Natomiast są określone kwoty w ustawie rządowej określajace wielkość pieniędzy przeznaczanych na dany rok.

W 2023 jest to kwota 8 mln zł, w roku 2024 941 mln zł. Nie wiemy jak bedą uruchamiane te środki, na raty uruchumionych kredytów w 2023, czy jeszcze inaczej..

Budowa domu w kredycie 2%

Kredyt 2% przy kupnie lub budowie domu będzie przyznawany na następujące cele:

– zakup działki wraz z budową domu

– dokończenie rozpoczętej budowy domu

– zakup domu w budowie i dokończenie budowy

– budowa domu

Co z wkładem własnym przy budowie domu? Jak będzie liczony, jakie są wytyczne?

Minimalny wkład własny to 10 lub 20% w zależności od wybranego banku, można też skorzystać z programu Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego i wtedy wkład własny jaki musimy ponieść przystępując do kredytu 2% wynosi 0%.

Ustalone przez rząd LTV (czyli wkład własny) to 20%. Jeżeli nie mamy pieniędzy odłożonych na wkład własny lub wolimy je wykorzystać na remont, urządzenie, to można wtedy wnioskować o gwarancję BGK, która to uwiarygodni spłatę kwoty. W każdym przypadku, czy wpłacamy sami wkład czy nie, musimy mieć zdolność na kwotę, o którą wnioskujemy. BGK nic „nie daje”. Nie otrzymamy brakującej kwoty, jeśli nie posiadamy zdolności kredytowej na wnioskowaną wartość. Ltv inwestycji liczone jest od całej kwoty inwestycji (wartość działki + wartość budowy domu) i z tego obliczamy 20% wartość wkładu. Wyraźnie podkreślę, że ustawowa wartość BGK jaką możemy otrzymać w ramach gwarancji przy kredycie 2% to 100 000.

Na poczet wkładu własnego składają się:

1. kupiona działka i jej wartość oceniana „na dzień dzisiejszy” a nie po cenie zakupu
2. poczynione już prace budowlane

Zakup działki i budowa domu:

Wkład własny maksymalny o jakim mowa w ustawie to 200 000.

Natomiast w dalszej części ustawy jest zapis w którym mowa o tym, że „jeśli wkładem własnym kredytobiorcy jest wyłącznie nieruchomość gruntowa (działka) niezabudowana domem jednorodzinnym, budynkiem w obrębie którego znajduje się lokal mieszkalny oraz na której nie znajdują się obiekty budowlane związane z budową takiego domu, budynku, rodzinny kredyt mieszkaniowy lub kredyt 2% może zostać udzielony bez spełnienia warunków, o których mowa w ust. 3pkt 1, jeżeli łączna wartość tego wkładu i tego kredytu nie przekracza 1mln zł”.

Czyli w przypadku, gdy wkładem własnym kredytobiorcy jest wyłącznie nieruchomość gruntowa (np. działka, na której nie rozpoczęto jeszcze prac) – wówczas łączna wartość wkładu własnego i kredytu może wynieść do 1 000 000 zł

Tutaj są następujące ograniczenia:

1. Maksymalna kwota kredytu –500 000 zł dla singli i 600 000 zł dla gospodarstw domowych
2. Wartość inwestycji (kredyt + wkład własny) nie może przekroczyć 1 000 000 zł. Przy czym ta kwota zawiera wciąż limit kredytu 500 000 dla singla i 600 000 dla pary z dzieckiem lub małżeństwa, a umożliwia wniesienie wyższej wartości za działkę, na której odbędzie się budowa. 
   

Przystępując do programu kredyt 2% w ramach budowy domu, należy pamiętać o ograniczeniu minimalnej ceny za metr kwadratowy jakie wyznaczają banki. Te kwoty różnią się od siebie w zależności od banku i są to 4 200, 3700, jest bank, który najmniejszą z możliwych kwot przyjmie 3 300, natomiast trzeba mieć na uwadze, że tu chodzi wtedy o naprawdę prostą budowę. Nie można przyjąć 3 300 za metr kwadratowy i umieszczać tam np. fotowoltaiki, czy np. zaawansowanych technologicznie pomp ciepła, ponieważ analityk nie uzna wtedy najniższej przystępnej kwoty za metr. Dlatego ważne jest, aby pamiętać o metrażu razy cena za metr kwadratowy w przypadku tego programu, ze względu na to że można przekroczyć określoną ustawą kwotę 500 000 dla singla i 600 000 dla par z dzieckiem/małżeństw.

Są możliwości pracy nad projektem, w ramach którego jest szansa na utrzymanie wielkości bryły. Proszę się kontaktować w tej sprawie ze mną bezpośrednio, powiem co należy zrobić w takiej sytuacji.

Dokończenie budowy domu:

Następnie dodano kolejną poprawkę, zapisy związane są z posiadaną działką i rozpoczętą na niej budową. Limit 200 000 wkładu jest tutaj znaczący. Przekroczenie kwoty wkładu nie eliminuje nas z programu, ale zawęża wielkość jego przyznania.

„W przypadku gdy wkładem własnym kredytobiorcy jest wyłącznie nieruchomość gruntowa niezabudowana domem jednorodzinnym, budynkiem w obrębie którego znajduje się lokal mieszkalny oraz na której przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy rozpoczęto budowę domu jednorodzinnego, kredyt, o którym mowa w art. 2 pkt 1a ustawy zmienianej w art. 28, może zostać udzielony bez spełnienia warunków, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 1 ustawy zmienianej w art. 28, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, jeżeli łączna wysokość tego wkładu i tego kredytu nie przekracza 1 000 000 zł, a kredyt ten jest udzielany w celu pokrycia całości albo części wydatków związanych z dalszą budową tego domu, w tym z jego wykończeniem.

2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, kwota kredytu, o którym mowa w art. 2 pkt 1a ustawy zmienianej w art. 28, nie może przekroczyć:1)     100 000 zł albo 2)     150 000 zł w przypadku, o którym mowa w art. 9a ust. 6 pkt 2 ustawy zmienianej w art. 28.”

Czyli przypominając zapisy dotyczące ograniczeń kwotowych przy budowie domu:

– maksymalna kwota kredytu – 500.000 zł dla singli i 600.000 zł dla gospodarstw domowych

– wartość inwestycji (kredyt + wkład własny) nie może przekroczyć 1.000.000 zł

– Powyższe limity obowiązują, gdy posiada się samą działkę lub rozpoczęto budowę domu, ale łączna wartość wkładu własnego nie przekracza 200.000 zł.

UWAGA!

Jeżeli jest się w trakcie budowy i dotychczasowy jej koszt + wartość działki przekraczają 200.000 zł, to maksymalna kwota kredytu, którą się otrzyma w programie to:

150.000 zł – dla gospodarstw domowych

100.000 zł – dla singli

Dodatkowa informacja:

Według zapowiedzi rządu z programu nie będą z niego wykluczone osoby posiadające częściowy (jednak nie wyższy niż 50 proc.) udział w mieszkaniu lub domu. To ważna informacja m.in. dla osób, które zostały współwłaścicielami nieruchomości wskutek dziedziczenia jej części, jednak nie są jej jedynymi dysponentami lub stanowi go łączna kwota środków pieniężnych i premii mieszkaniowej wypłacanych zgodnie z zapisami ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe.

UWAGI KOŃCOWE

Należy rzetelnie spłacać kredyt, unikać przekraczania terminu raty spłaty, ponieważ w miesiącu, w którym to się zdarzy będą cofnięte dopłaty i sami będziemy musieli pokryć wysoką ratę kredytu. W następnym miesiącu, jeśli zapłacimy na czas ta restrykcja nie zostanie uruchomiana. Mogą być też weryfikowane poświadczenia i w sytuacji, jeśli nie koniecznie spełniamy już wymogi programu mogą być cofnięte dopłaty. Należy bacznie przestrzegać czasu!